Al vender un inmueble aparecen dos impuestos que muchos descubren tarde: uno que puede pagar el vendedor (impuesto a la renta por ganancia de capital) y otro que paga el comprador (alcabala). Este artículo los explica con ejemplos para que puedas anticipar costos y negociar con información.
Aviso: los casos son ejemplos ilustrativos con cifras supuestas. Las normas tributarias cambian; confirma tu caso con SUNAT o un contador. Este artículo es informativo.
1. Impuesto a la renta del vendedor (segunda categoría)
Cuando una persona natural vende un inmueble y obtiene una ganancia, ese resultado puede estar gravado con el impuesto a la renta como renta de segunda categoría. Según la guía de SUNAT para quienes venden su inmueble, la tasa es de 5 % sobre la ganancia, calculada así:
Ganancia = valor de venta − costo computable
El costo computable es el valor de adquisición (o construcción) del inmueble, actualizado con el índice de corrección monetaria que SUNAT establece.
Puntos que la propia SUNAT aclara
- La ganancia por venta de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2004 está gravada; los adquiridos antes de esa fecha no generan este impuesto por ganancia de capital.
- La venta de la casa habitación de una persona natural no está gravada. La SUNAT precisa, en sus informes, que si una persona es propietaria de varios inmuebles y vende el único que califica como casa habitación, no paga este impuesto.
- Para determinar el impuesto, no se puede considerar como costo computable el costo de adquisición que se haya cancelado sin utilizar medios de pago, cuando existía la obligación de usarlos.
- Los notarios exigen la copia del formulario que acredita el pago del impuesto en la venta de inmuebles gravados.
2. Alcabala: el impuesto del comprador
La alcabala es un impuesto municipal a las transferencias de propiedad de inmuebles. Lo paga el comprador. Según la mecánica descrita por fuentes especializadas, la tasa es de 3 % y se aplica solo al exceso sobre 10 UIT, que quedan inafectas. La base es el valor de transferencia, que no puede ser menor al autovalúo del predio. La UIT cambia cada año, por lo que debes usar la vigente.
Conservar los documentos de adquisición y de pago facilita el cálculo del impuesto. Foto referencial: Blogtrepreneur, CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons.
Caso práctico 1: venta con ganancia de capital (ejemplo ilustrativo)
Raúl compró un departamento en 2012 por S/ 180,000. Hoy lo vende en S/ 310,000. Supongamos que, tras aplicar el índice de corrección, su costo computable actualizado es S/ 215,000.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Valor de venta | S/ 310,000 |
| Costo computable actualizado (supuesto) | S/ 215,000 |
| Ganancia | S/ 95,000 |
| Impuesto (5 %) | S/ 4,750 |
Si Raúl hubiera pagado parte de la compra sin medios de pago cuando era obligatorio, esa parte no podría sumarse al costo y la ganancia sería mayor.
Caso práctico 2: la casa habitación (ejemplo ilustrativo)
Marina es propietaria de dos inmuebles y vende el departamento donde vive, que es el único que califica como su casa habitación. Según el criterio publicado por SUNAT en sus informes, no queda gravada con el impuesto a la renta por esa venta.
Lección: antes de asumir un costo, verifica si tu caso está inafecto y conserva la evidencia de uso como vivienda.
Caso práctico 3: la alcabala del comprador (ejemplo ilustrativo)
Para ilustrar, supongamos una UIT de S/ 5,500 (valor supuesto solo para el ejemplo). Las 10 UIT inafectas serían S/ 55,000. Si el valor de transferencia es S/ 310,000:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Valor de transferencia | S/ 310,000 |
| Menos 10 UIT inafectas (supuestas) | S/ 55,000 |
| Base afecta | S/ 255,000 |
| Alcabala (3 %) | S/ 7,650 |
La alcabala es costo del comprador: debe sumarse a su presupuesto, junto con notaría y registros.
Antes de vender: checklist tributario
- ¿Cuándo adquiriste el inmueble (antes o después de 2004)?
- ¿Es tu casa habitación? Reúne evidencias.
- Reúne la documentación de adquisición y de medios de pago.
- Calcula el costo computable actualizado.
- Pide asesoría para el formulario y el pago antes de la firma.
Conclusión
Conocer estos impuestos te permite fijar un precio neto realista y negociar con claridad quién asume qué. Un cálculo errado puede significar un pago extra inesperado o un trámite detenido en notaría.
Cómo se determina el costo computable
La ganancia se calcula restando el costo computable al valor de venta. Según la guía de SUNAT, ese costo es el valor de adquisición o de construcción del inmueble, actualizado con el índice de corrección monetaria. Dicho en pasos:
- Ubica el documento de adquisición (escritura de compraventa, o documento de construcción).
- Identifica el monto efectivamente pagado y cómo se pagó (medios de pago).
- Actualiza ese monto con el índice de corrección monetaria correspondiente.
- Resta ese costo actualizado del valor de venta: el resultado es la ganancia.
- Aplica la tasa de 5 % sobre la ganancia.
La SUNAT también recuerda que si el costo se canceló sin utilizar medios de pago cuando era obligatorio usarlos, ese costo no puede considerarse para el cálculo.
El orden de los trámites en notaría
Los notarios exigen la copia del formulario que acredita el pago del impuesto a la renta en la venta de inmuebles gravados. En la práctica, conviene:
- Reunir con anticipación la documentación de adquisición y de pagos.
- Calcular el impuesto (con apoyo de un contador o de SUNAT).
- Pagarlo y conservar el formulario.
- Presentarlo al notario junto con los demás documentos de la compraventa.
Dejar este paso para el último día es una de las causas de demoras en la firma.
Caso práctico 4: un terreno sin construir (ejemplo ilustrativo)
Hugo compró en 2015 un terreno sin construir, que es su única propiedad, y lo vende hoy. Según un informe de SUNAT, la ganancia de capital por la venta de un terreno sin construir que constituye única propiedad del vendedor sí está afecta al impuesto de segunda categoría, siempre que haya sido adquirido a partir del 1 de enero de 2004.
Lección: la exención de la casa habitación no se extiende automáticamente a los terrenos; revisa el criterio aplicable a tu inmueble.
Caso práctico 5: construcción sobre un terreno antiguo (ejemplo ilustrativo)
Inés heredó un terreno que se adquirió antes de 2004 y construyó un departamento después de esa fecha. Un informe de SUNAT indica que la enajenación de un inmueble construido después del 1.1.2004 sobre un terreno adquirido antes de esa fecha, realizada por una persona natural que no genera rentas de tercera categoría, no se encuentra gravada con el impuesto a la renta.
Lección: las fechas de adquisición y de construcción importan. Guarda los documentos que las acrediten.
Documentos que conviene guardar
- Escritura o documento de adquisición del inmueble.
- Comprobantes de pago por medios bancarios.
- Documentos de construcción o de mejoras (si aplican).
- Prueba de uso como casa habitación, si la invocas.
- Documentos que acrediten una adquisición anterior a 2004, cuando corresponda.
Errores frecuentes
- Asumir que no hay impuesto sin verificar si el inmueble califica como casa habitación.
- No actualizar el costo con el índice y calcular una ganancia mayor a la real.
- No conservar los comprobantes de pago por medios bancarios.
- Dejar el pago del impuesto para el día de la firma.
- Confundir el impuesto del vendedor con la alcabala del comprador.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la alcabala? El comprador.
¿Quién paga el impuesto a la renta? El vendedor, cuando la venta está gravada.
¿Puedo negociar quién asume cada costo? Los impuestos tienen un sujeto obligado por ley; lo que sí se negocia son otros gastos (notaría, registros) según lo acordado.
¿Dónde pido ayuda? En SUNAT o con un contador; y en la notaría, donde te indicarán los documentos exigidos.
Fuentes y referencias
Consultadas en octubre de 2026. Verifica la normativa vigente y el valor de la UIT del año.
- SUNAT, orientación: informes sobre rentas de segunda categoría y ganancia de capital en la enajenación de inmuebles: orientacion.sunat.gob.pe
- SUNAT, guía para personas naturales "Vendo mi casa" (tasa y cálculo de la ganancia): personas.sunat.gob.pe
- Andina, "Pautas para pago del impuesto a la renta por venta de inmuebles": andina.pe
- LP Derecho, "Qué es el impuesto de alcabala y cómo calcularlo" (referencia al TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF): lpderecho.pe
- Cálculos de los casos: supuestos ilustrativos; elaboración propia.
